Der Muster-Garagenmietvertrag

Endlich ist es soweit, nach langer Verfeinerung und ist endlich der Garagen-Mietvertrag für Investoren fertig. Die typischen Mietvertragsvorlagen im Internet waren für mich nicht zielführend und nicht umfangreich genug und haben sich für Mietverhältnisse eher weniger geeignet. Daher möchte ich Dir hier nochmal zeigen, welche Punkte ich in meinem persönlichen Mietvertrag geregelt habe und Du unbedingt auch regeln solltest:

Nebenkosten einer Garage:

Eine Garage verursaht diverse Nebenkosten. Das können

Am Besten und Einachsten für Dich ist, wenn Du die Nebenkosten pauschal abrechnest, damit Du so wneig Aufwand wie möglich hast, und Dir eine gesonderte Nebenkostenabrechnung für jeden Mieter sparen kannst. Optimierungstipp: Du lässt Dir vertragsrechtlich die Möglichkeit offen in bestimmten Fällen, wie z.B. erhöhtem Stromverbrauch bei höheren Nebenkosten doch die Nebenkosten abrechnen zu können.

Dieser Fall ist ebenfalls durch unsere Mietvertragsvorlage abgebildet, sowie zusätzlich mit einer Anlage "Betriebskostenanlage" versehen, welche Kosten als Betriebskosten erfasst sind.

Mehrwertsteuer bei Garagenvermietung:

Ein ganz wichtiger Punkt bei der Vermietung von Garagen ist die Mehrwertsteuer. Wenn Du da nicht vorsichtig bist kannst Du hier in eine Steuerfalle tappen, die sich rückwirkend auswirken kann. Da hast Du nämlich in der Regel 2 Optionen:

1) Die Garagenvermietung mit Mehrwertsteuer

In dieser Mietvertragsvorlage gibst Du an, ob Du mit Mehrwertsteuer vermietest und trägst das entsprechend ein. Viele wissen gar nicht, dass wenn gar nichts festgelegt, dass in der Regel Mehrwertsteuer fällig wird. Und das kann nach 3 Jahren zu sehr bösen Steuer-Überraschungen führen. Nicht jedoch mit unserem Mustermietvertrag über Garagen. Hier kannst Du bereits von vornherein die richtige Option 1 wählen und führst korrekt Umsatzsteuer ab oder Du wählst die Option 2:

2) Die Garagenvermietung ohne Mehrwertsteuer (Kleinunternehmerregelung)

Wenn Du eine Garage ohne Mehrwertsteuer vermieten möchstest und somit keine Umsatzsteuer abführen möchtest, musst die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen.

Wichtig ist, dass die Vermietung ohne Mehrwertsteuer im Garagen-Mietvertrag angegeben wird und dadurch auch geregelt ist.

Mit meiner persönlichen Vorlage ist auch diese Gegebenheit geregelt, vorausgesetzt Du hast Dich um die rechtliche Rahmenbedindungen bemüht, wie z.B. das beachten der Umsatzgrenze für die Kleinunternehmerregelung.

Schönheitsreparaturen / Kleinstreparaturen:

Stelle Dir vor an der Garage geht irgendein Kleinteil kaputt. Und jetzt musst Du Dich nicht nur zeitlich darum kümmern, sondern auch finanziell. Das finanzielle kannst Du Dir ersparen, indem Du durch eine Selbstbeteiligungsklausel regelst, dass ein Mindestbetrag durch den Mieter selbst zu tragen ist.

Daher solltest Du immer eine Selbstbeteiligung für den Mieter im Garagen-Mietvertrag regeln, denn das spart die Geld und nerven.

Laufzeiten klar geregelt:

Der ADAC-Mietvertrag hat selbst nicht einmal die Laufzeiten geregelt. Die größte Gefahr bei Mietverträgen ohne Laufzeiten ist einfach die, dass Du einen Kurzzeitmieter bekommst.

Ganz klassisch: Mieter mieten nur über den Winter, um ein Motorrad abzustellen. Dann sind die Mieter nach 3 Monaten weg. Das ist für ein Einkommen passiver Natur mit Garagen zur Geldanlage nicht zielführend. Besser ist die Regelung einer Mindestlaufzeit. Dann weißt Du, dass der Garagen-Mieter, der einen Garagenmietvertrag mit Mindestlaufzeit unterschreibt ein langfristiger Mieter ist. Somit brauchst Du Dich nicht alle paar Monate um Neuvermietung und Übergabe zu kümmern.

Kaution im Garagen-Mietvertag regeln:

Wir raten ganz klar von formlosen Garagen-Mietverträgen ab, da dies einerseits zu rechtlichen Problemen führen kann und steuerlichen Problemen, wenn man dem Finanzamt nachweisen muss, was der Zweck eines Geldflusses ist. Im Vertrag kannst Du mit unseren Musterformulierungen klar regeln, wenn es sich um eine Kaution für eine Garage handelt und wie diese Kaution zu hinterlegen ist.

Zahlungsmodalitäten:

Willst Du jeden Monat die Mieteingänge der Mieter prüfen oder eher wenige Zahlungseingänge haben, sodass eher wenige Transaktionen zu prüfen hast. Mit unserem Mietvertrag ist der Zahlungsturnus festgelegt. Meine persönliche Empfehlung zum Zahlungszyklus ist bereits in der Vorlage des Mietvertrags über Garagen enthalten.

Lastschriftverfahren:

Die mitgelieferte Einzugsermächtigung als Anlage zum Garagen-Mietvertrag gibt Dir die Möglichkeit die Garagen-Miete per Lastschrift einzuziehen, damit Du Deiner Miete nicht immer hinterherlaufen musst und somit noch mehr Zeit sparst.

Übergabeprotokoll für Garagen:

Im Übergabeprotokoll bzw. Abnahmeprotokoll für die Garagen-Vermietung solltest Du den aktuellen Zustand und die Verhältnisse festhalten. Z.b. die Schlüsselübergabe, den Stromzählerstand oder sogar den technischen Zustand der Garage.

Garagenordnung (vergleichbar mit einer Hausordnung):

Stelle Dir vor, der Mieter verhält sich nicht vertragsrechtlich so, wie Du es Dir als Vermieter wünschst. Ds ist immer dann der Fall, wenn Du vertraglich gar nichts geregelt hast. Bestandteil unseres Mietvertrages ist ebenfalls eine Garagen-Nutzungsordnung, die Du als Anlage dem Mietvertrag beilegst, damit Du eine rechtliche Verbindlichkeit für die Pflichten eines Mieters schaffst und somit kündigen kannst, wenn der Mieter davon abweicht.

P.S.: Garagen sind wegen ihrer Kleinteiligkeit äußerst krisensicher. Das heißt eine Garagenmiete belastet das Portmonee nicht stark und bietet den Mietern viel Platz um ihr Zeug unterzubringen. Auch in diesen ungewissen Zeiten habe ich weiterhin ein Cashflow starkes und stabiles Investment gehabt.

Daher die letzte Frage:

Willst Du jetzt noch weiter Googlen und relevante Klauseln zusammenschreiben oder direkt loslegen und die fertige Vorlage für die Garagenvermietung?